Pipeline de Análisis

Cómo funciona el motor de plusvalía de Portal Plus Valía

1

Búsqueda

Fase 1

Obtiene avisos de Toctoc en el bbox del radio seleccionado (casas + departamentos en paralelo)

Output:Array de listings crudos
2

Filtro Geográfico

Fase 2

Descarta propiedades fuera del círculo usando distancia Haversine exacta

Output:Listings dentro del radio
3

Comparables (Peers)

Fase 3

Indexa propiedades en celdas H3 (resolución 9, ~170m). Calcula mediana UF/m², z-score y percentil local por vecindad de 1 anillo

Output:H3 cell stats, z-scores, percentiles
4

Arriendos Comparables

Fase 4

Busca avisos de arriendo cercanos para estimar yield bruto anual

Output:Rent peers array
5

Score Determinístico

Fase 5

Descuento vs mediana → price score · Yield arriendo → yield score · Seguridad + conectividad (1–10) · Regla del 70% → ARV, margen, oferta máx. · Densidad H3 → demanda barrial

Output:Score 1–10, ARV, margen, etapa barrio
6

Score IA (opcional)

Fase 6

GPT-4o analiza descripción, fotos, barrio. Estima costo remodelación, ARV, catalizadores urbanos, riesgos. Se fusiona con el score determinístico (peso configurable)

Output:Score IA + análisis textual
7

Fusión

Fase 7

Combina score IA + determinístico según modo: AI only / Determinístico / Blended (peso configurable 0–100%)

Output:Score final 1–10 + análisis completo
8

Heatmap H3

Fase 8

Genera puntos de heatmap por celda H3 con score promedio. La "niebla de guerra" colorea la zona según etapa de desarrollo

Output:GeoJSON heatmap points
9

Persistencia

Fase 9

Guarda en Supabase: listings, scores, heatmap. Permite historial de precios y comparaciones temporales

Output:Supabase: listings + property_scores

Composición del Score (modelo determinístico)

Descuento vs mediana H3
35%
Yield de arriendo
20%
Seguridad barrio
15%
Conectividad
15%
Demanda barrial
15%

Etapas del Ciclo Barrial

Emergente

Precios bajos, alto descuento vs zona. Alta oportunidad flip.

Consolidación

Precios en subida. Demanda creciente, buena liquidez.

Consolidado

Precios estables, alto nivel de servicios. Mejor para renta.

Renovación

Renovación urbana activa. Alta plusvalía proyectada.

Regla del 70% (Flip)

ARV = Mediana UF/m² × m² × 1.10
Oferta máxima = ARV × 0.70 − Costo remodelación
Margen = ARV − Precio − Remodelación

La regla del 70% es un heurístico clásico de flipping: tu oferta máxima no debería superar el 70% del ARV menos los costos de remodelación, para asegurar margen frente a imprevistos y costos de transacción.